Au Burkina Faso, la loi n°103-2015/CNT du 22 décembre 2015 encadre tous les baux d'habitation privée. Un bail mal rédigé est la première source de conflits avec les locataires — et plusieurs idées reçues circulent (caution de 3 ou 6 mois, durée minimale d'un an...). Voici ce que le texte exige réellement, article par article.
Le cadre légal en bref
La loi 103-2015/CNT régit les rapports entre bailleurs et locataires pour les locaux à usage d'habitation et leurs dépendances (cours, garages, terrasses). Elle ne s'applique pas aux baux commerciaux, industriels, professionnels, ni aux logements meublés, qui relèvent d'autres textes.
Trois principes la structurent :
- Le contrat doit être écrit, en quatre exemplaires, et légalisé auprès de la commune où se situe le bien (article 5).
- Le loyer est encadré : il ne peut dépasser 7 % de l'estimation du coût de réalisation de l'immeuble (article 6).
- La caution est plafonnée à deux mois de loyer (article 26) — pas trois, pas six.
Les mentions obligatoires (article 5)
L'article 5 impose un acte écrit comportant au minimum :
- L'identité complète des parties : noms, professions, domicile ou résidence du bailleur et du locataire (et du mandataire le cas échéant).
- La dénomination et le siège lorsque le bailleur ou le locataire est une personne morale.
- La description du local loué, de ses dépendances et des équipements réservés à l'usage du locataire.
- Le montant du loyer et la périodicité des paiements.
- La nature des charges supportées par le locataire.
- Les modalités de versement du loyer et de détermination des charges (utile : précisez ici votre numéro Wave / Orange Money / Moov Money).
- Les obligations spécifiques à chaque partie.
Le contrat est établi en quatre exemplaires ayant date certaine. La commune en retient deux, dont un est transmis sous quinzaine à la division fiscale. Pensez aussi à l'enregistrement du bail aux impôts, que le bailleur doit déclencher dans les 21 jours suivant la légalisation (article 11).
Durée, caution, préavis : les chiffres exacts
Durée du bail (article 10)
Le bail peut être à durée déterminée ou indéterminée — la loi n'impose aucune durée minimale. Important : un bail à durée déterminée maintenu au-delà de son terme devient automatiquement un bail à durée indéterminée.
Dépôt de garantie (article 26)
Le dépôt de garantie ne peut être supérieur à deux mois de loyer. Il couvre les loyers et charges impayés ainsi que les dégradations. Il est restitué à la récupération du local lorsque l'état des lieux de sortie est accepté par les deux parties, déduction faite des sommes dues. Réclamer trois ou six mois de caution est donc illégal. Détails dans notre article sur la caution au Burkina Faso.
Préavis et congé (articles 45 à 47)
- Bail à durée déterminée : le locataire qui rompt par anticipation doit respecter un préavis de deux mois notifié par écrit. À défaut, il doit au bailleur une indemnité équivalente à deux mois de loyer.
- Bail à durée indéterminée : le préavis est d'au moins trois mois, qu'il vienne du locataire ou du bailleur.
- Congé donné par le bailleur : il doit reposer sur un motif réel et sérieux — reprise du logement pour lui ou un ascendant/descendant de premier rang, démolition ou réparations imposant l'évacuation, non-paiement du loyer, ou arrivée du terme. Le locataire peut contester le motif devant le tribunal.
Les 4 pièges à éviter
Réclamer plus de deux mois de caution
L'erreur la plus répandue. Le plafond légal est de deux mois (article 26). Au-delà, le locataire peut exiger la restitution de l'excédent.
Fixer un loyer au-dessus du plafond
Le loyer est plafonné à 7 % de l'estimation du coût de réalisation de l'immeuble (article 6), sur la base d'un référentiel révisé tous les trois ans. En cas de dépassement, le locataire peut saisir le tribunal pour obtenir une indemnisation.
Expulser sans procédure
Même en cas d'impayés, couper l'eau, changer la serrure ou jeter les affaires du locataire est interdit. La loi prévoit une procédure précise : commandement de payer, délai d'au moins 15 jours, puis homologation par le président du tribunal. On la détaille dans que faire en cas de loyer impayé.
Négliger l'état des lieux
L'état des lieux d'entrée et de sortie est prévu par les articles 8 et 9. À défaut, le local est présumé avoir été remis en bon état — une présomption qui se retourne souvent contre le locataire à la sortie, mais qui vous prive aussi d'une preuve solide. Les formules vagues type « bon état » sont d'ailleurs interdites. Voir comment rédiger un état des lieux.
Structure d'un contrat conforme
Ossature minimale d'un bail d'habitation au Burkina Faso, conforme à la loi 103-2015/CNT :
CONTRAT DE BAIL À USAGE D'HABITATION (Loi n°103-2015/CNT du 22 décembre 2015) Entre les soussignés : . Le bailleur : [NOM, prénoms, profession, domicile, CNIB n°...] . Le locataire : [NOM, prénoms, profession, domicile, CNIB n°...] Article 1. Désignation du logement [adresse, secteur, parcelle, surface, type, nb de pièces, équipements] Article 2. Usage Le présent bail est conclu pour un usage exclusif d'habitation. Article 3. Durée Bail à durée [déterminée de 12 mois / indéterminée], prenant effet le JJ/MM/AAAA. Un bail à durée déterminée maintenu au-delà du terme devient un bail à durée indéterminée. Article 4. Loyer et charges Loyer mensuel : ... FCFA, payable d'avance le ... de chaque mois. Modalités : Wave / Orange Money / Moov Money au +226 XX XX XX XX ou en espèces contre reçu signé. Charges à la charge du locataire : ... Article 5. Dépôt de garantie Dépôt de ... FCFA (deux mois de loyer maximum) versé à la signature. Restituable à la récupération des locaux après état des lieux de sortie, déduction faite des sommes restant dues. Article 6. État des lieux Un état des lieux contradictoire est dressé à l'entrée et à la sortie, en deux exemplaires, et annexé au présent contrat. Article 7. Charges et entretien Locataire : entretien et réparations courants. Bailleur : grosses réparations et préservation du logement décent. Article 8. Résiliation Préavis : 2 mois (locataire, bail à durée déterminée rompu par anticipation) ou 3 mois (bail à durée indéterminée). Congé du bailleur sur motif réel et sérieux. Article 9. Litiges À défaut d'accord amiable, compétence des tribunaux de [ville]. Fait en quatre exemplaires originaux, à [ville], le JJ/MM/AAAA, pour légalisation auprès de la commune. Signature du bailleur Signature du locataire [Nom, signature, cachet] [Nom, signature]
Ce modèle couvre l'essentiel d'un bail d'habitation. Il ne remplace pas un conseil juridique pour les situations complexes (indivision, sous-location, baux commerciaux).
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Cet article a une visée informative et ne constitue pas un conseil juridique. Les numéros d'articles renvoient à la loi n°103-2015/CNT portant bail d'habitation privée au Burkina Faso. Pour une situation particulière, consultez un avocat ou un notaire.